Schäden durch Schimmelpilze und holzzerstörende Pilze an Dachbauteilen im Neubau, bei Aufstockungen oder bei Dachsanierungen in Berlin, Brandenburg und Hamburg

Autor: Dipl.-Ing. René Fuchs, , 

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (IHK)

Bestellungsgebiet: Schimmelpilze und Schadstoffe in Innenräumen,

geprüfter Sachkunde Holzschutz und Mitglied im Holzschutzfachverband Norddeutschland (HFN)

IGU Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. René Fuchs

Ihr Partner für gesunde Raumluft

Aktualisierung: Februar 2021

 

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Zusammenfassung

In Neubauten, bei Aufstockungen, Ausbau von Dachgeschossen oder bei größeren Umbaumaßnahmen kann es durch Feuchteschäden zu nachfolgendem Pilzbefall (Schimmelpilze oder holzzerstörende Naßfäulepilze) kommen. Die Feuchtigkeit kann durch eindringendes Niederschlagswasser, Einbau feuchter Baumaterialien, undichte Dampfbremsfolien oder Verfrachtung feuchter Luft über Treppenhäuser und Dachluken eingetragen werden.

Auf Winterbaustellen sind die gerade die ersten 10 Tage nach Einbringung von Wandputzen und Estrichen bei geringer Beheizung besonders schadensträchtig. Dann kann es zu starker Kondenswasserabscheidung oder sogar zu Eisbildung auf den kalten Oberflächen im Dach kommen. Die Anfeuchtungen oder die sichtbare Schimmelkoloniebildung auf Dachinnenseiten oder Leichtbauplatten (Gipskartonplatten/ Fermacellplatten) führt dann oft zu Diskussionen zwischen Bauherren, Baufirmen und Handwerkern: Handelt es sich um normale materialbedingte Verfärbungen, Stockflecken, die einfach abgewischt werden können oder um eine ernstzunehmende und zu sanierende Schimmelbelastung? Wie ist die Frage des Verschuldens zwischen den einzelnen Gewerken und der Bauüberwachung zu beantworten?

In unbelüfteten Dächern (Flachdächern, Pultdächern) können sich auch bei kleinen Luftundichtheiten starke Durchfeuchtungen über Monate und Jahre ansammeln und in der Folge unbemerkt große Fäulnisschäden an der Holzkonstruktion durch holzzerstörende Pilze entstehen. Diese Schäden müssen gemäß der Vorgaben der Holzschutz-DIN 68800-4 saniert werden (siehe „Holzzerstörende Pilze“ (https://www.fuchs-ingenieure.com/hausschwamm/).

Schimmelschäden an Dachbauteilen und Dachverkleidungen können nur durch gutachterliche Beprobungen sachgerecht erfasst, dokumentiert und bewertet werden. Diese Untersuchungen erfolgen meist direkt nach Schadensfeststellung in der Bauphase oder können durch eine nachgeschaltete Beweissicherung ggf. im Rahmen von Selbständiger Beweisverfahren an den zuständigen Landgerichten vorgenommen werden.

Dieses Informationsblatt zeigt die typischen Schadenssituationen, angepasste Untersuchungsstrategien, erläutert Bewertungen und Vorgaben des Umweltbundesamtes sowie der Holzschutz-DIN 68800. Außerdem werden aktuellen Gerichtsurteile und Sanierungsvarianten vorgestellt.

Ähnliche Themen auf unserer Homepage:

Neubauschäden:                          https://www.fuchs-ingenieure.com/schimmelpilze/neubauschaeden/

Schimmelpilzsanierung:               https://www.fuchs-ingenieure.com/schimmelpilze/

Hausschwammsanierung:            https://www.fuchs-ingenieure.com/hausschwamm/

 

Grundsätzliches zur Schimmelentstehung an Dachelementen und Dachschrägen

Bei ausreichender Feuchtigkeit und mikrobiologisch besiedelbaren Materialoberflächen kann es innerhalb von 3 - 7  Tagen zur Bildung großflächiger, farbiger Schimmelkolonien auf Holzoberflächen, OSB-Platten oder Gipskarton kommen. In der Anfangsphase sind Schimmelbefallsflächen wegen der farblosen Schimmelhyphen oft nicht leicht zu erkennen. Für ein Wachstum reicht erhöhte Luftfeuchte über 75% rF ohne direkte Materialanfeuchtung aus (Kapillarkondensation). Auf den Schimmelflächen stellt sich dann sich eine Artenzusammensetzung und die Befallsintensität ein, die durch das Baumaterial/ die anhaftende Verstaubungen, die Umgebungstemperaturen und Materialfeuchte beeinflusst wird.

Die Befallsschwerpunkte liegen meist an den kühleren Oberflächen und auf leichter besiedelbaren Oberflächen wie Karton oder Holzfaserwerkstoffen. Zelluloseschüttungen oder Mineralwolldämmungen sind schwerer besiedelbar, ebenso vorgetrockneten Konstruktionshölzer KVH.

Aus der täglichen Sachverständigenarbeit ist bekannt, dass das Problem oft darin besteht, mit der Beprobung schnell genug auf der Baustelle zu sein, denn durch den weiteren Baustellenfortschritt werden von der Raumseite her oft Dampfbremsfolien, Dämmungen, Leichtbauplatten über die verfärbten oder befallenen Materialien gebaut. Für nachträgliche Untersuchungen müssten die Schadensberieche gesucht und hierfür die neu hergestellte Oberflächen wieder zerstört werden.

Um eine Schadensentstehung möglichst zu verhindern, sollten die Baumaterialien, wie Holzbauteile, Dämmungen, Leichtbauplatten bereits bei der Anlieferung auf die Baustelle und vor dem Einbau auf Schadensfreiheit und ausreichende Trockenheit geprüft werden (Holzfeuchten < 15%). Im Verlauf des Baufortschritts sollte das Thema Sauberkeit und Feuchteschutz in allen Phasen von der Erstellung des Rohbaus bis zum Einbau von Wandputzen und Estrichen berücksichtigt werden, um Schimmelentstehung von vornherein zu vermeiden.

Typische Schimmelpilzbesiedlungen bei Befall an Baumaterialien der Dachunterseite

An den Materialien des Dachaufbaus und der Dachschrägen siedeln insbesondere typische Kondenswasserpilze, die auch bei niedrigen Temperaturen wachsen können und keine besonderen Ansprüche an die Untergründe/ Nährböden  haben. Deswegen dominieren oft Schwärzepilze der Gattungen Cladosporium und Alternaria oder grünliche Schimmelpilze der Gattung Penicillium sowie graue Kolonien von Acremonium auf diesen Schadensbereichen. Auch wenn diese Schimmpilzgattungen und -arten eher keine Toxinbildner sind, muss der Schimmelbefall und die damit verbundene schadensbedingte Sporenkontaminationen sachgerecht saniert werden.

Schadensbeschreibung I:

Schimmel durch baustellenbedingte Kondenswasserbildung an Dachbauteilen

Anhaltende hohe Luftfeuchten sind die Hauptursache für Schimmelbildung an den Dachunterseiten. Aus dem Rohbau und bei den Verputz- oder Estricharbeiten werden hunderte Liter Wasser frei, die über luftgetragen im Gebäude verteilt werden. Weil feuchte Luft leichter ist als trockene wird die höchste Feuchtebelastung sich regelmäßig in den oberen Etagen und unter dem Dach einstellen. Hier kann sich dann bei Taupunktunterschreitung Kondenswasser auf den kühleren Dachbauteilen niederschlagen. Wenn in Wohnräumen die Fußbodenheizung hochgefahren wird verstärken sich Wasserdampffreisetzung und Verfrachtung feuchter Luft innerhalb des Gebäudes noch.

Die Luftwege zu den ungeschützten Dachbauteilen sollte daher gut durch Folien geschützt werden und die Luftfeuchtegehalte durch ein angepasstes Feuchtemanagement reguliert.

Schadensbeschreibung II:

Luftundichtheiten in der obersten Geschossdecke und Warmlufteinträge

Nach Dachsanierungen oder nachträglichen Nachdämmungen ist es wichtig, dass ein ausreichender Luftwechsel in kalten Dachbereichen hergestellt wird. Hierzu werden Lüftungsöffnungen an den Dachrändern und Entlüftungsöffnungen an den Firstbereichen eingebaut. Hölzer in vor Witterung geschützten Dachkonstruktionen fallen nach der Holzschutz DIN 68800 in die niedrigste Gefährdungsklasse GK 0, müssen also wegen des geringen Risikos der Anfeuchtung und eindringender Insekten nicht fungizid oder insektizid imprägniert werden.

Wenn in Kaltdächern Luftundichtheiten zu den warmen Wohnbereichen vorhanden sind, typischerweise an den Durchdringungen von Lüftungsrohren, Kabelsträngen, oder an alten Kamine, kann es zu starken Luft- und Feuchtefeuchteeinträgen und Feuchteansammlungen im kalten Dachraum kommen. Meist bilden sich dann bereits in der ersten Heizperiode sichtbare Schimmelbefallsflächen an den Schalbrettern und Dachträgern (siehe Fotos oben). Auch wenn im Dachgeschoss von zu Wohnzwecken ausgebauten Warmbereichen und kalten Abstellräumen nebeneinander liegen, besteht erhöhtes Schadensrisiko.

Schadensbeschreibung III:

Feuchteeinträge in unbelüftete Dachkonstruktionen und Fäulnis in der Dachkonstruktion

In Ein- und Mehrfamilienhäusern sind unbelüftete Pultdächer oder Flachdächer nicht selten.  Wenn in diese Konstruktionen durch Luftundichtheiten Feuchtigkeit eindringt, kann diese nicht wieder entweichen und es zu kommt zu Feuchteansammlungen in der Dämmwolle und hohen Materialfeuchten in den Holzträgern, die Voraussetzung für ein Wachstum von holzzerstörenden Pilzen ist. In den Folien über den Verkleidungen stehen bei einigen Schadensfällen mehr als 100 Liter Wasser bis sich an Durchdringungen Wasserflecken zeigen und die Nutzer bemerkt den Schaden bemerken. Bei einigen Gebäuden  werden die Fäulnisschäden an den Dachträgern erst bemerkt, wenn diese durch die Fäulnis zersetzt sind und nachgeben, sich Verformungen oder Beulen auf der Dachoberseite zeigen.

Holzzerstörenden Pilze benötigen für ihre Entwicklung einige Monate anhaltende hohe Holzfeuchte. Bei derartigen Schadensfällen entwickeln sich meist Pilze aus der Gruppe der Weißen Porenschwämme, Rindenpilze, Ausgebreiteter Hausporling (Eichenporling) oder Brauner Kellerschwamm, Echter Hausschwamm tritt dagegen eher selten auf.

Die Untersuchung derartiger Schäden ist für Sachverständige nicht einfach, weil die Dachunterseite oft nicht beschädigt und beprobt werden darf (Gemeinschaftseigentum, Zerstörung der Luftdichtheitsebene) und weil auch bei unauffälligen Raumluftmessungen oder Oberflächenbefunden durchaus ein Befall im Dach über den untersuchten Wohnräumen vorliegen kann. In einigen der von uns betreuten Projekte hatten die Nutzer auch gesundheitliche Beschwerden durch Eintrag von Schimmelbestandteilen.

Untersuchungsmethodik bei mikrobiologischen Untersuchungen am Dach/ Dachschrägen

Bei der Untersuchung wird versucht den Schadensablauf nachvollziehen, um die wahrscheinliche Befallsflächen gezielt und vollständig zu beproben und zu erfassen. Es Baufeuchtemessungen und Materialuntersuchungen in verschiedenen Bauteilöffnungen vorgenommen, ergänzt durch Endoskopie, Hohlraumbeprobungen durch Luftmessungen. Im Labor kann mikrobiologischer Befall dann zuverlässig und schnell bestimmt und von Verschmutzungen und anderen Verfärbungen unterschieden werden.

Falls angrenzende Räume oder Gebäudebereiche bereits in Nutzung sind, kann durch Schimmelpilzmessungen in der Raumluft der mikrobiologische Status überprüft werden und es können Aussagen zur eventuellen Gesundheitsgefährdung und weiteren Nutzbarkeit getroffen werden. Basis dieser messtechnischen Untersuchungen sind die Vorgaben des Umweltbundesamtes (UBA) und der DIN 16000.

Schadensbewertung bei Pilzbesiedlungen

Was ist normaler Lieferzustand, was muss vom Bauherrn toleriert werden ?

Pilzschäden im Dachaufbau sind gemäß UBA-Schimmelpilz-Leitfaden, BVS-Richtlinien und DHBV-Merkblatt 2/2015 zu bewerten. Ein Befall mit holzzerstörenden Pilzen ist im Labor zu untersuchen, es wird zwischen Naßfäulepilzen und Echtem Hausschwamm unterschieden. Die Sanierungsmaßnahmen müssen gemäß Holzschutz-DIN 68800-4 ausgeführt werden.

Grundsätzlich sind bei der Sanierung von alten Dächern an Bestandgebäuden freigelegte Schäden am Holz eher erwartbar und ggf. tolerierbar als Feuchteschäden und Pilzbefall in Neubauten, ne erstellten Wohnhäusern oder Gewerbeobjekten. Aus gutachterlicher Sicht sind Schimmelbefallsflächen auf raumseitigen Bauteiloberflächen aus hygienischer Sicht kritischer einzustufen Befallsstellen an den äußeren Schichten des Daches wie z.B. an der Unterspannbahn oder an den Sparrenoberseiten zur Dacheindeckung hin.

Das Umweltbundesamt ist aber gemäß der Vorgabe im Vorwort zum aktuellen Schimmelpilz-Leitfaden nur für die hygienischen Bewertungen und Maßnahmen zuständig und nicht für die Beurteilung von Mängeln im Sinne des Werkvertragsrechts:

„…Im Leitfaden werden gesundheitliche, bauphysikalische, messtechnische und allgemeine raumlufthygienische Fragestellungen berücksichtigt. Auf werkvertragliche und andere rechtliche Aspekte, aus denen sich abweichende Einschätzungen ergeben können, wird nicht eingegangen.“ (UBA-Leitfaden 2016)

Schimmelpilzbefallsflächen größer 0,5 m² sind nach dem Leitfaden in die höchste Schadenskategorie „3“ einzustufen und sachgerecht unter Einhaltung der Schutzmaßnahmen von einer Fachfirma zu sanieren.

Im Abschnitt 6.3 Sanierung großen Schimmelpilzbefalls, Unterpunkt 6.3.5 Entfernung befallener Materialien zur Vorgehensweise in schimmelpilzbefallenen Dachstühlen wird ausgeführt:

„Schimmelbefall auf massivem Holz (z. B. Dachsparren) kann durch ab­rasive Verfahren (u. a. Abhobeln) entfernt werden. Empfehlungen hier­zu gibt auch das DHBV-Merkblatt 02-15/S1. In Nutzungsklasse III reicht je nach Raumnutzung ein oberflächliches Absaugen/Abwischen aus.

Sämtliches Entferntes kontaminiertes Material soll, wenn es den ge­schützten Arbeitsbereich verlässt, in Behältern oder luftdicht verpack­ten Säcken auf dem kürzesten Wege aus dem Gebäude in möglichst ge­schlossene Container gebracht werden (gilt für alle Nutzungsklassen).

Mikrobiell eindeutig befallene Materialien, die problemlos und somit meist wirtschaftlich demontiert werden können, wie Gipskartonplatten, Holzwerkstoffplatten oder Dämmmaterialien sollten nicht im Gebäude belassen werden. Bei Räumen der Nutzungsklasse III kann je nach Art der Raumnutzung und Schädigung des Materials entschieden werden, ob eine Belassung der Materialien oder eine oberflächliche Entfernung des Befalls durch Reinigen möglich und ausreichend ist.“

Heute handelsübliche Dampfbremsfolien weisen keine geprüfte Dichtheit gegenüber mikrobiologischer Ausgasungen und Schimmelbestandteile auf.  Aus unserer gutachterlichen Sicht kann somit nicht von einem dauerhaft „luftdichten Abschluss von Schimmelbefallsflächen“ durch Dampfbremsfolien, Dämmlage oder Leichtbauplatten ausgegangen werden. Auch gemessene unauffällige Raumluftbefunde stellen nur temporäre Zustände dar, die bei anderen Winddruckverhältnissen oder bei Alterung der Abdichtung anders ausfallen können. Bei der luftdichten Versiegelung anderer luftgetragener Schadstoffe, wie z.B. Asbest, PCB oder Holzschutzmittel ist die Überprüfung der Wirksamkeit zuverlässiger, weil der Erfolg direkt gemessen werden kann.

Eine frühe rechtliche Vorgabe für die Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzbefall an Dachstühlen in Neubauten ist in einem  BGH-Urteil zum Befall an Dachstühlen enthalten. Hierin wird aus dem Werkvertragsrecht ein sehr weitgehender Schimmelpilz- und sporenfreier Zustand gefordert.

In der Baustellenpraxis enthalten Holzlieferungen oftmals punktuelle Fehlstellen und Verfärbungen. Die Besiedlung mit Bläuepilzen in den tieferen Holzschichten ist rechtlich zulässig und unter hygienischen Aspekten unkritisch.

Aus gutachterlicher Sicht entsprechen viele und größere, bauseits entstandene Verschimmelungen, also Primärbefallsstellen auf Bauteiloberflächen, nicht dem erwartbaren üblichen Lieferzustand und sind damit Mängel, die sachgerecht behoben werden müssen. Kleinstflächen und punktuelle Verfärbungen durch Transport und Lagerung, verarbeitungsbedingte Holzbläue oder Sporenanlagerungen im normalen Umfang sind vom Bauherrn hinzunehmende Lieferzustände, die nicht als baulicher Mangel zu werten sind.

Der in gerichtlichen Verfahren von der Klägerseite oftmals geforderte Austausch eines kompletten Dachstuhls aufgrund von Schimmelpilzbefall kann nicht als Regelsanierung erwartet werden, vielmehr sind projektbezogene abgestufte und angemessene Sanierungsarbeiten vorzunehmen. Nur wenn die Schimmelbefallsflächen sehr intensiv und die Sanierungsarbeiten kosten- und zeitaufwendiger sind als der Austausch des Dachstuhls kommt diese Vorgehensweise in Frage.

Wie läuft eine sachgerechte Schimmelpilzsanierung ab?

Im DHBV-Merkblatt 02-15/S1 wird zur Sanierung von schimmelpilzbefallenen Dachstühlen ausgeführt:

Abschnitt 8.2 Rückbau

„Der Rückbau von schimmelpilzbefallenen Dachstühlen ist sehr aufwendig. Das Dach muss abgedeckt beziehungsweise Dachabdichtungen müssen entfernt werden… Gleichzeitig sind Maßnahmen zu ergreifen, damit der darunter liegende Baukörper nicht durch Niederschläge belastet wird.

In der Regel ist ein vollständiger Rückbau der Hölzer nicht notwendig, da Holzschäden durch Schimmelpilze i.d.R. nur im oberflächennahen Bereich vorzufinden sind und kein Eindringen /Wachstum der Schimmelpilze in tiefere Schichten stattfindet..… Insbesondere bei reinen Holzkonstruktionen sind demzufolge oberflächenbezogene Sanierungsmaßnahmen zu bevorzugen.“

Durch die Sanierungen wird ein hygienisch unbedenklicher Gebäudezustand hergestellt, entsprechend der Definition der Anforderungen der Nutzungsklassen. Ein  mangelfreier Vorschadenszustand  oder mangelfreier Neubauzustand ist durch die Sanierungsarbeiten meist nicht erreichbar, weil nicht alle Bauteiloberflächen einer Bearbeitung zugänglich sind.

Bezüglich Schimmelpilzsanierungen an einem Dachstuhl gibt es eine aktuelle Entscheidung des OLG Celle 14. Zivilsenat, Urteil vom 11.03.2020, 14 U 32/16, ECLI:DE:OLGCE:2020:0311.14U32.16.00

http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE209152020&psml=bsndprod.psml&max=true

Die Sanierungsplanung soll auf Basis der Vorgaben der Berufsgenossenschaft Bau DGUV 201-028 „Handlungsanleitung  Gesundheitsgefährdungen durch biologische Arbeitsstoffe bei der Gebäudesanierung“ (BG Bau 2016), der holzzerstörenden Pilze nach DIN 68800 Teil 4 erfolgen.

Schimmelpilzbefall auf Oberflächen von Massivholzträgern ist nach Vorreinigung mit einem HEPA-Staubsauger, anschließenden mechanischen Abtrag durch Hobeln, Schleifen oder Trockeneisstrahlen entfernbar. Es kann eine chemische Vor- oder Nachbearbeitung der Flächen vorgenommen werden. Die noch heute noch anzutreffende Sanierungsmethode einer Wasserstoffperoxid-Desinfektion durch Fogging ist nach Umweltbundesamt nicht zulässig. Denn der Befall wird hierdurch nicht beseitigt, sondern nur deaktiviert. Auch desinfizierter Befall und verbliebene Kontaminationen von Sporen und Fragmenten können zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen. 

Eine Kombination aus mechanischer und chemischer Oberflächenbearbeitung ist nur einsetzbar, wenn der Befall nicht nur in Oberflächenschichten des Holzmaterials vorgedrungen ist.

Das Myzel von Pilzen kann sich dagegen sehr geht in den Hohlräumen von Holzfaserplatten, wie OSB-Platten, Presspan- oder Dämmplatten ausbreiten. Die am stärksten besiedelten Befallsflächen entstehen meist an den Plattenstößen, Oberseiten und kühleren Außenecken vor. Schimmelbefall auf der Oberseite von Schalbrettern oder der Nachweis tieferer Einwachsungen  in Holzfaserplatten haben in der Regel zur Folge, dass ein Austausch dieser Materialien vorgenommen werden muss.

Die Sanierungsbereiche der Schimmelpilzsanierung müssen gemäß Leitfäden des UBA und Vorgaben der Berufsgenossenschaft durch Folienabschottungen mit Zugangsbereichen gesichert werden. Die Luft sollte bei Arbeiten mit starker Staub-und Sporenfreisetzung durch Luftreiniger oder technische Belüftungseinrichtungen gefiltert werden. Nach Abschluss der Demontagearbeiten wird vom Sachverständigen zusammen mit dem Projektleiter der Sanierungsfirma eine Sichtkontrolle als erster Abnahmeschritt vorgenommen. Wenn diese Erfolgreich ist wird durch die abschließenden Feinreinigungsmaßnahmen die restlichen Baustäube mit Befallsresten entfernt und eine messtechnische Freimessung ausgeführt.

Eine Schimmelpilzsanierung ist nach Vorgaben des Umweltbundesamtes (Schimmelpilz-Leitfaden) und der Neufassung der BG Bau Vorgabe streng geregelt und wird grundsätzlich wie folgt gegliedert:

1. Sicherungs- und Schutzmaßnahmen an der Einrichtung,  Abschottungen, Aufbau einer Zugangsschleuse aus Folien vor dem Arbeitsbereich, ggf. ergänzt durch eine technische Luftführung/ Luftfilterung für die Reduzierung der Sporenkonzentrationen im Bereich
2. vollständiger Ausbau der mit Schimmelpilzen befallenen Materialien, Sichtkontrolle und ggf. Folienproben zur Bestimmung der Schadensgrenze am Fußboden
3. sorgfältige Feinreinigung aller Oberflächen mit H12-Saugern und eine mehrstufige Feuchtreinigung mit desinfizierenden Zusätzen
4. bei Nachweis des Sanierungserfolges durch Kontrollmessungen

Bei den holzzerstörenden Pilzen (Naßfäulepilzen) sieht die Sanierung nach DIN 68800-4 den Ausbau der befallenen Holzträger mit einem Sicherheitsabstand von mindestens 30 cm vor. Bei nur oberflächlichem Befall ohne Tragfähigkeitsverluste können Oberflächenbearbeitungs- und chemische Behandlungsmaßnahmen ausreichend sein. Für Abweichungen von den Vorgaben der DIN 68800-4 sind Abstimmungen zwischen Bauherrn, Planer und ausführender Firma vorzunehmen.

Unsere Leistungen als Sachverständige und Ingenieurdienstleister

Unser Sachverständigenbüro ist seit nunmehr 20 Jahren ein zuverlässiger und erfahrener Partner bei der Untersuchung, Sanierungsplanung und -begleitung e für Bauherren, Verbänden wie dem VPB (Verband Privater Bauherrn), Baufirmen, Architekten sowie bei Sachverständigenuntersuchungen im Rahmen von Schlichtungsverfahren Klagen oder Selbständigen Beweisverfahren an Amtsgerichten und Landgerichten.

Bei den oben beschriebenen Schäden muss in einem ersten Schritt durch den Sachverständigen der genaue Schadensumfang ermittelt werden. Hiervon ausgehend wird dann ein angepasstes Sanierungskonzept erarbeitet. Über die Kooperationen zu Sanierungsfachunternehmen können passenden Konzepte und Lösungen erarbeitet werden.

Die Sanierungsmaßnahmen sollen sowohl den rechtlichen und hygienischen Anforderungen des Bauherrn bzw. der späteren Nutzer entsprechen als auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprechen.

Als Abschlussdokumentation einer sachgerechten Sanierungsmaßnahme sollte eine aussagefähige Kontrolluntersuchung von Oberflächen und der Raumluft durchgeführt werden. Diese Vorgehensweise bringt Sicherheit für die ausführende Firma, den Eigentümer und die Nutzer des Gebäudes.